캘리포니아 ADU 수도·가스 배관 인스펙션 통과! 검사 후 콘크리트 공사까지 실제 후기

캘리포니아에서 ADU(Accessory Dwelling Unit)를 직접 짓다 보면 생각보다 많은 시간을 기다리는 데 사용하게 됩니다. 도면을 준비하고 시티 퍼밋을 받는 과정도 오래 걸렸지만, 실제 공사가 시작된 이후에도 여러 단계의 인스펙션을 거쳐야 했습니다.

저희 집 역시 ADU 공사를 진행하면서 수도와 가스 배관을 연결하기 위해 집 앞과 뒷마당 곳곳의 땅을 파놓은 상태로 기다려야 했습니다.

이전 글에서는 ADU 수도·가스 배관 인스펙션을 위해 왜 땅을 파놓고 기다려야 하는지, 검사 전에는 왜 배관을 덮으면 안 되는지에 대해 이야기했습니다.

그리고 드디어 기다리던 수도·가스 배관 인스펙션을 통과했습니다.

이번 글에서는 배관 인스펙션 통과 이후 어떤 공사가 진행되었는지, ADU 주변 콘크리트 공사를 준비하면서 실제로 겪었던 문제와 집주인이 미리 확인해야 할 사항을 정리해 보려고 합니다.

1. ADU 수도·가스 배관 인스펙션 드디어 통과

ADU를 새로 건축하려면 기존 주택의 수도와 가스 설비를 어떻게 연결할 것인지 결정해야 합니다.

저희 집은 기존 주택 뒤편에 ADU를 짓고 있기 때문에 뒷마당을 가로지르는 배관 공사가 필요했습니다.

이 과정에서 집 앞쪽과 뒷마당의 땅을 파고 배관을 설치했습니다.

문제는 배관 설치가 끝났다고 해서 곧바로 땅을 덮을 수 있는 것이 아니라는 점이었습니다.

일반적으로 지하에 설치하는 배관은 필요한 인스펙션을 받은 뒤 다음 공정으로 넘어가야 합니다. 검사 종류와 시점은 관할 시티의 요구사항과 승인된 도면에 따라 달라질 수 있습니다.

저희도 배관 인스펙션을 기다리는 동안 파놓은 구간을 그대로 유지해야 했습니다.

집 앞과 뒷마당에 흙이 쌓여 있고 땅이 파여 있으니 생활하면서 불편한 점도 많았습니다.

특히 ADU 주변은 다른 공사도 동시에 진행되고 있었기 때문에 배관 검사가 끝나야 다음 작업을 계획할 수 있는 상황이었습니다.

다행히 기다리던 인스펙션을 통과했고, 그동안 파놓았던 배관 구간을 정리하고 다음 공정으로 넘어갈 수 있게 되었습니다.

물론 이번 인스펙션을 통과했다고 해서 ADU 전체 공사의 모든 검사가 끝난 것은 아닙니다.

ADU 건축에는 공사 단계에 따라 여러 검사가 필요할 수 있으며, 최종 인스펙션도 별도로 진행됩니다.

2. 배관 인스펙션 통과 후 ADU 주변 콘크리트 공사 시작

배관 인스펙션을 통과한 후 저희는 ADU 주변에 남아 있는 흙바닥을 모두 콘크리트로 마무리하기로 했습니다.

저희 집은 원래 뒷마당이 비교적 넓은 편이었고, ADU를 건축하면서 건물과 담장 사이에도 흙바닥으로 남아 있는 공간들이 있었습니다.

또한 수도와 가스 배관을 설치하기 위해 기존 바닥을 파놓은 구간도 있었습니다.

처음에는 이 부분만 복구할 수도 있었지만, 저희는 ADU 주변에 남아 있는 흙바닥 전체를 콘크리트로 시공하기로 결정했습니다.

흙바닥을 그대로 남겨두면 비가 오거나 물을 사용할 때 관리가 번거로울 수 있고, ADU 주변을 깔끔하게 정리하고 싶은 마음도 있었기 때문입니다.

그런데 콘크리트 공사를 준비하면서 예상하지 못했던 문제가 생겼습니다.

바로 기존 콘크리트 바닥과 새로 시공할 콘크리트 바닥의 높이 문제였습니다.

3. 기존 콘크리트와 새 콘크리트의 높이가 맞지 않았던 문제

저희 집 뒷마당에는 ADU 공사를 시작하기 전부터 이미 콘크리트로 시공되어 있던 부분이 있었습니다.

이번에 새롭게 콘크리트를 시공하면서 가장 중요하게 생각했던 것 중 하나는 기존 콘크리트와 새로운 콘크리트가 자연스럽게 연결되는 것이었습니다.

그래서 공사를 시작하기 전부터 컨트랙터에게 기존 콘크리트 바닥과 높이를 잘 맞춰 달라고 요청했습니다.

그런데 콘크리트 타설을 준비하기 위해 땅을 고르는 작업을 진행하던 중 문제가 발생했습니다.

현장에서 땅을 정리하는 작업자가 기존 콘크리트 높이를 충분히 고려하지 않고 바닥을 더 높게 만들어 놓은 것입니다.

이 상태에서 콘크리트를 부으면 기존 콘크리트보다 새로운 콘크리트가 더 높아질 수 있는 상황이었습니다.

저희가 처음 요청했던 것은 기존 바닥과 새로운 바닥이 자연스럽게 이어지는 것이었는데, 실제 작업은 다르게 진행되고 있었습니다.

이 부분을 발견하고 컨트랙터에게 이야기했습니다.

그런데 컨트랙터는 이미 땅을 그렇게 작업해 놓았기 때문에 수정하기가 어렵다고 했습니다.

다시 작업하려면 번거롭고 힘든 일이라는 설명이었습니다.

하지만 저희 입장에서는 받아들이기 어려웠습니다.

처음부터 기존 콘크리트와 높이를 맞춰 달라고 요청했는데, 작업이 잘못되었다는 이유로 그대로 진행할 수는 없었기 때문입니다.

그래서 컨트랙터에게 분명하게 이야기했습니다.

“저희는 처음부터 기존 콘크리트와 자연스럽게 연결되도록 해달라고 요청했습니다. 이미 작업을 했다는 이유로 그대로 진행하는 것은 맞지 않습니다. 작업하신 분과 다시 이야기해서 수정해 주셔야 하는 부분입니다.”

결국 컨트랙터가 작업자와 다시 이야기했고, 땅을 고르는 작업을 다시 진행했습니다.

다행히 수정 작업을 통해 기존 콘크리트와 새로운 콘크리트가 잘 연결되도록 높이를 조정할 수 있었습니다.

만약 이 부분을 확인하지 않고 그대로 콘크리트를 부었다면 나중에 수정하기가 훨씬 어려웠을 것입니다.

이번 일을 겪으면서 콘크리트 공사는 실제 콘크리트를 붓기 전 바닥 높이를 확인하는 과정이 정말 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

4. 콘크리트 공사 전 나무판과 벽면 표시선을 꼭 확인하세요

이번 공사를 경험하면서 다른 집주인들에게 꼭 알려주고 싶은 부분이 있습니다.

콘크리트 공사를 준비하는 현장에 가보면 나무판으로 바닥의 경계를 막아 놓은 모습을 볼 수 있습니다.

이러한 나무판은 콘크리트를 부을 공간의 경계와 형태를 잡기 위해 사용하는 거푸집(Formwork)의 일부입니다.

특히 저희 집처럼 기존 콘크리트와 새 콘크리트를 연결하는 공사에서는 이 나무판의 높이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

나무판 윗부분이 새 콘크리트의 마감 높이를 나타내도록 설치된 경우가 많기 때문입니다.

저희 집도 나무판으로 막아 놓은 부분을 보면서 새 콘크리트가 어느 정도 높이까지 올라올 예정인지 확인할 수 있었습니다.

사진에서 나무판으로 막아 놓은 부분을 보면 콘크리트가 어느 높이까지 올라올 예정인지 대략적으로 확인할 수 있습니다.

다만 모든 현장의 나무판 윗부분이 정확한 최종 마감 높이를 의미하는 것은 아니므로 반드시 시공 담당자에게 확인하는 것이 좋습니다.

또 하나 확인할 부분은 집 외벽이나 담장 주변에 표시된 선입니다.

콘크리트 공사를 준비하면서 벽면에 색깔 마커나 표시선이 그려져 있는 경우가 있습니다.

이러한 선은 작업자가 바닥 높이를 맞추기 위해 표시해 놓은 기준선일 수 있습니다.

저희 집에서도 주변 벽면에 표시된 선을 통해 콘크리트 높이를 확인할 수 있었습니다.

다만 벽에 표시된 모든 선이 실제 콘크리트 마감 높이를 의미하는 것은 아닙니다. 시공 기준선이나 다른 작업을 위한 표시일 수도 있습니다.

따라서 현장에서 표시선을 발견했다면 컨트랙터에게 그 선이 무엇을 의미하는지, 실제 콘크리트는 어디까지 올라오는지 직접 물어보는 것이 좋겠습니다.

특히 기존 콘크리트가 있는 집이라면 새로운 콘크리트가 기존 바닥과 어떻게 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.

단순히 눈으로 높이가 비슷해 보이는지만 확인할 것이 아니라, 물이 어느 방향으로 흐르도록 경사를 만들었는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

콘크리트는 무조건 수평으로 시공하는 것이 좋은 것은 아닙니다.

일반적으로 실외 콘크리트 바닥은 빗물이나 생활용수가 건물 쪽으로 고이지 않도록 적절한 배수 경사를 고려해야 합니다.

기존 콘크리트와 연결되는 부분의 높이뿐 아니라 집 외벽, 출입문, 배수구 주변의 높이도 함께 확인하는 것이 중요합니다.

5. 콘크리트를 붓기 전에 문제를 발견해서 다행이었던 이유

이번 일을 겪으면서 가장 다행이라고 생각했던 점은 콘크리트를 붓기 전에 문제를 발견했다는 것입니다.

땅을 고르고 거푸집을 설치하는 단계에서는 높이를 조정하기 위해 다시 작업할 수 있습니다.

물론 이미 진행한 작업을 수정해야 하므로 시간과 노동력이 추가로 필요할 수 있습니다.

하지만 콘크리트를 부은 후 굳어버리면 상황이 달라집니다.

완성된 콘크리트 바닥의 높이를 크게 변경하려면 일부를 철거하거나 다시 시공해야 할 수도 있습니다.

그렇게 되면 비용과 시간이 훨씬 많이 들 수 있습니다.

저희는 처음부터 기존 콘크리트와 높이를 맞춰 달라고 요청했기 때문에 작업이 다르게 진행된 것을 발견했을 때 바로 수정해 달라고 이야기할 수 있었습니다.

만약 공사 전에 어떤 방식으로 마무리할 것인지 충분히 이야기하지 않았다면 문제를 해결하는 과정이 더 복잡했을 수도 있습니다.

이번 경험을 통해 공사 시작 전 요구사항을 명확히 전달하는 것뿐 아니라 실제 작업이 그 요구사항대로 진행되고 있는지 확인하는 것도 중요하다는 것을 느꼈습니다.

가능하다면 기존 바닥과 연결되는 높이, 배수 방향, 시공 범위를 사진이나 문자 등으로 남겨 두는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

6. 콘크리트 공사를 진행할 때 집주인이 확인하면 좋은 사항

저희가 직접 경험한 일을 바탕으로 콘크리트 공사를 준비하는 분들에게 몇 가지 확인 사항을 공유하고 싶습니다.

첫 번째는 기존 콘크리트와 새 콘크리트의 연결 높이입니다.

기존 콘크리트가 있는 경우에는 새로운 바닥이 어느 높이에서 연결되는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.

두 번째는 집 외벽과 담장 주변의 콘크리트 높이입니다.

새 콘크리트가 너무 높게 시공되면 외벽 마감이나 출입문 주변에 문제가 생길 수 있습니다. 건물 주변의 배수와 필요한 이격 조건도 함께 확인해야 합니다.

세 번째는 물이 흐르는 방향입니다.

콘크리트 바닥은 보기 좋게 연결되는 것도 중요하지만 빗물이 건물 쪽으로 흘러 들어오거나 특정 장소에 고이지 않도록 배수 계획을 확인하는 것이 중요합니다.

네 번째는 콘크리트 타설 전 최종 확인입니다.

나무 거푸집과 벽면 표시선이 어떤 높이를 의미하는지, 기존 바닥과 어떻게 연결되는지, 배수 경사는 어떻게 형성되는지 컨트랙터에게 설명을 요청하는 것이 좋겠습니다.

다섯 번째는 문제가 발견되었을 때 바로 이야기하는 것입니다.

저희 집도 땅을 고르는 작업이 이미 끝났다는 이유로 처음에는 수정이 어렵다는 답변을 들었습니다.

하지만 처음 요청했던 조건과 다르게 진행된 부분이었기 때문에 다시 확인해 달라고 요청했고, 결국 수정할 수 있었습니다.

공사 중간에 문제를 발견했다면 그냥 넘어가기보다는 콘크리트를 붓기 전에 해결하는 것이 좋다고 생각합니다.

7. 배관 인스펙션부터 콘크리트 공사까지, 직접 경험하며 느낀 점

이번 ADU 공사를 진행하면서 처음 예상했던 것보다 집주인이 직접 확인해야 할 부분이 많다는 것을 느꼈습니다.

배관 공사를 할 때는 인스펙션을 기다려야 했고, 인스펙션을 통과한 후에는 콘크리트 공사를 준비해야 했습니다.

콘크리트 공사 역시 단순히 흙바닥에 콘크리트를 부으면 끝나는 작업이라고 생각했지만 실제로는 그렇지 않았습니다.

기존 바닥과의 높이, 배수 방향, 거푸집 위치, 공사 범위까지 확인해야 할 사항이 많았습니다.

저희는 다행히 콘크리트를 붓기 전에 높이 문제를 발견했고, 땅을 고르는 작업을 다시 진행해 기존 콘크리트와 자연스럽게 연결되도록 수정할 수 있었습니다.

이후 ADU 주변에 남아 있던 흙바닥 전체와 수도·가스 배관 때문에 파놓았던 구간까지 콘크리트로 마무리했습니다.

처음 배관을 설치하기 위해 땅을 파놓았던 모습과 비교하면 뒷마당의 모습이 상당히 달라졌습니다.

아직 ADU 전체 공사가 끝난 것은 아니지만 주변 바닥이 정리되면서 공사가 한 단계 더 진행되었다는 느낌이 들었습니다.

한편 콘크리트 공사를 진행하면서 시공 방법뿐 아니라 견적과 비용에 대해서도 아쉬움이 남았습니다.

저희는 콘크리트 공사비로 $20,000을 지불했는데, 정확한 실측 면적이나 스퀘어피트당 단가가 기재된 상세 견적서를 받지 못했습니다.

공사 시작 전에 전액을 지급했고, 이후 다른 콘크리트 전문 업체에 문의했을 때는 약 $1,000 저렴한 견적을 받기도 했습니다.

하지만 이미 비용을 지급한 상태였고 전체 ADU 공사 일정과도 연결되어 있어 다른 업체로 변경하기 어려웠습니다.

이번 경험을 통해 ADU 공사에서 콘크리트 작업은 마지막에 생각할 문제가 아니라 미리 계획하고 견적을 비교해야 하는 작업이라는 것을 알게 되었습니다.

다음 글에서는 저희 집 ADU 주변 콘크리트 공사에 실제로 지불한 $20,000이 어떤 상황에서 결정되었는지, 상세 견적서 없이 공사를 진행하면서 어떤 점이 아쉬웠는지, 그리고 다른 집주인들이 콘크리트 전문 업체를 선택할 때 무엇을 확인하면 좋을지 자세히 이야기해 보겠습니다.

캘리포니아에서 ADU를 계획하고 계신 분들이라면 저희의 실제 경험을 참고해서 공사 비용뿐 아니라 시공 높이와 배수, 공사 일정까지 꼼꼼하게 확인하시기를 바랍니다.